Valor catastral vs valor de mercado
El valor catastral es un valor fiscal que fija la administración; el valor de mercado es el precio real al que se vende tu vivienda. Suelen diferenciarse mucho, y confundirlos es el error más habitual al poner una casa en venta.
Cuánta diferencia hay entre uno y otro
El valor catastral se calcula a partir de las ponencias de valores municipales, que se revisan solo cada cierto número de años. Por eso, en la práctica, casi siempre queda por debajo del precio de mercado: en municipios con ponencias antiguas la diferencia puede ser muy grande, y en zonas revisadas recientemente se acerca más al valor real.
La conclusión práctica es sencilla: si quieres saber a cuánto puedes vender, el valor catastral no te sirve como referencia. Necesitas una valoración de mercado basada en operaciones reales de tu zona.
Los cuatro valores de una vivienda
Valor catastral
Valor administrativo que fija el Catastro para cada inmueble.
Para qué sirve: Base del IBI, de la plusvalía municipal y de la imputación de rentas en el IRPF.
Valor de referencia
Valor que el Catastro calcula desde compraventas reales ante notario.
Para qué sirve: Base mínima de tributación en ITP, sucesiones y donaciones desde 2022.
Valor de mercado
Precio al que se vende realmente una vivienda como la tuya hoy.
Para qué sirve: Fijar el precio de venta, negociar y decidir si vender ahora.
Valor de tasación
Valor certificado por un tasador homologado según normativa ECO.
Para qué sirve: Solicitar hipoteca, reparto de herencia, divorcio y procedimientos judiciales.
¿Puedo vender por debajo del valor de referencia?
Puedes acordar el precio que quieras con el comprador, pero Hacienda liquidará el impuesto de transmisiones sobre el valor de referencia si este es superior al precio escriturado. Si consideras que el valor de referencia está por encima del mercado, es posible recurrirlo aportando pruebas, y ahí una valoración de mercado documentada resulta muy útil.
Qué valor usar en cada situación
- Vender: valor de mercado, con rango mínimo y máximo para negociar.
- Hipoteca: tasación oficial homologada exigida por el banco.
- Herencia o donación: valor de referencia como mínimo fiscal, apoyado en una valoración de mercado.
- IBI: valor catastral, que aparece en el propio recibo.
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